探索高密度城区空间发展新路

深圳龙华区以创新思维、“工业上楼”、数智驱动开创城市更新和土地整备工作新局面

 

□ 张建军

 

改革是深圳的根和魂，创新是深圳的城市基因。

广东省深圳市龙华区坚决贯彻落实深圳市委、市政府战略部署，大力弘扬改革创新精神，勇于探索高密度城区空间发展、“工业上楼”、数智驱动等工作新路，不断开创城市更新和土地整备工作新局面，奋力在推进中国式现代化建设中走在前列、勇当尖兵。近年来，该区已成功释放11.4平方公里优质发展空间，全面动工5个“工业上楼”项目，实现商圈规划建设数智化。

创新思维空间拓展规划更前瞻

以全域思维统筹空间规划，实现人、城、产深度融合。龙华区坚持以大格局、大视野开展大片区统筹规划，实施跨社区、跨街道统筹，按照“组团发展、产业集聚、资源集约”原则，在广深港科技走廊等重要节点预留发展空间，形成“平方公里级”集中连片空间。坚持产业空间联动，超前谋划超百万平方米九龙山数字产业新城，打造数字经济集聚区，引入迈瑞等头部企业入驻。统筹民生设施，提升城市品质，积极推动“园区+校区+社区”三区融合发展，城市功能日益完善、品质大幅跃升。

以人为本思维优化利益分配，实现政、企、民多方共赢。龙华区坚持以人民为中心，创新算账模式，推动政府收储集中连片优质空间，打造“低成本开发+高质量建设+准成本提供”产业空间供给模式。

以破壁思维凝聚攻坚力量，实现快、稳、准强力推进。龙华区凝聚部门、国企、市场等力量，建立实体化专班，搭建“1+8+20+15”工作架构，实施揭榜挂帅“百人解百题”、攻坚克难“百团破百难”双百行动，极大提升工作效率。引入区属国企参与土整实施方案编制、补偿安置、留用土地开发建设等全流程工作，引入测绘、评估、监理等专业服务机构“外脑”，促进整备工作精准化和专业化。深莞先进制造业走廊项目黎光片区依托专业机构优势，仅用47天实现100%签约，共签约建筑面积约18万平米，提前完成全部任务。

以逆向思维破解拆迁难题，实现量、质、效全面提升。龙华区创新实施“无感搬迁”，为企业筹划临时腾挪安置空间，提供办理迁址证书、给予政策扶持等“一揽子”服务，帮助企业解决搬迁、环评等后续问题，成功避免大批优质企业外迁。创新审批模式，提前开展测绘、核查、评估等前期工作，预判拆迁量及可行性，至少节约6个月时间。创新政策路径，通过优化繁琐环节，查违与整备联动，成功解决九龙山高尔夫项目长达16年城市化转地难题。

重塑空间“工业上楼”活力更澎湃

“工业上楼”被称为“摩天工厂”“空中厂房”，有望让深圳的城市产业空间从存量变增量。2023年，深圳提出连续5年每年提供不少于2000万平方米“工业上楼”厂房面积。龙华区迅速启动200万平方米优质经济产业空间开工建设，确定首批试点项目8个。龙华区城市更新和土地整备局作为牵头单位，在完善政策体系、打造示范平台、上位规划衔接等方面下足功夫，全力打好制造业空间保卫战，让“工业上楼”成为推动区域高质量发展的新增长点。

产业发展对土地、空间需求巨大，龙华区密集出台配套措施，重塑高质量发展产业空间，打开城市工业“天花板”。2023年以来，出台《龙华区加快推进“工业上楼”试点项目建设工作方案》，整合相关职能部门力量、细化职责分工；举办“工业上楼”项目首次对接宣贯会，宣讲“工业上楼”项目情况、要求、企业入驻原则，发布《关于公开征集工业上楼试点项目意向企业的公告》；继深圳市“工业上楼”重磅政策推出后，制定《龙华区工业上楼项目企业入驻管理实施细则（试行）》。与此同时，该区还通过加强政策服务、提前介入审批、优化审批流程等政策措施，全面激发市场“工改工”动力；引导区属国企参与老旧工业区更新改造，提升低效产业用地利用水平，打造一批国企运营、具有示范性和引领作用的优质产业空间。

2022年12月8日，龙华区首个“工业上楼”试点项目——清湖文化产业园二期正式开工建设。该项目探索“工业上楼”发展新模式，利用存量工业用地转型升级的契机切实提升土地利用效率。项目设计在5.2万平米的区域里，建设总建筑面积32.34万平方米的定制化产业空间，含两栋办公楼、4栋厂房及配套宿舍等，以围合设计手法，在高密度高容积率的园区中心打造大尺度中心庭院，形成“生产、生态、生活”三生融合的产城示范，用高品质、低成本、定制化的厂房空间，实现连片开发、统筹建设，打造融合现代信息技术与文化创意产业的数字创意产业新集群。这个新颖的“垂直工厂”预计2025年1月竣工投用。

除了产业空间拓展，龙华区还专门成立“工业上楼”招商引资、运营管理及后续监管专项工作组，全面梳理入驻企业需求，全面满足制造企业空间需求。2023年6月26日，正式启动的龙华和平工业园项目，导入新一代信息技术主导产业，以半导体与集成电路、未来产业为重点产业领域，提供高品质、低租金、定制化产业空间，打造战略性高新产业园区。10家意向企业代表与区属国企龙华投控集团签署战略合作框架协议。原本建筑面积2.86万平方米的园区，经过重建后建筑面积将达到6.7万平方米，其中厂房6.2万平方米，比过去净增近4万平方米。

数智赋能超级商圈建设更科学

2023年以来，龙华区重点片区数字开发建设平台（龙华超级商圈试点）项目已辅助完成浪口村改造、建泰城市更新等项目的汇报展示，助力龙华区城市更新项目科学审批“加速跑”。

依托数字开发建设平台，龙华区超级商圈规划建设正实现人工向数智化驱动的转型应用。

据介绍，该平台以龙华超级商圈片区为试点，通过数据采集处理、应用系统开发、关联系统对接等，实现城市规划审批数字化、虚拟化、智能化，提升城市规划数字化水平和精细化设计能力。

数智驱动，龙华超级商圈建设更“智慧”。作为龙华区七大重点片区之一，龙华超级商圈规划范围西至福龙路，北至建辉路和龙观大道，东至清湖路和东环二路，南至上塘路和布龙路。区位优越，加之深圳重点打造的全国级引领商圈定位，片区聚力培育智慧零售、数字体验等新兴业态，探索“空中连廊+地面购物+地下行车”复合空间形态。

为加快打造与片区发展定位相匹配的城市空间，龙华区以数字化赋能龙华超级商圈片区发展规划，结合片区未来城市建设规划和更新需要，建设龙华超级商圈片区的全空间三维实景模型，并与存在于现有各平台中的数据进行筛选接入使用，支持快速直观了解片区规划效果、评判建设效益，实现用系统汇报、用数据说话，提升规划和项目审批的质量、效率，有效避免重复建设和不科学规划。截至目前，平台已完成总面积16.83平方公里的数据采集处理、108个功能点的应用系统开发、5个平台全部完成关联系统对接以及47份文档的编制，支撑该片区城市单元的更新与整备，为项目决策提供更直观、更实时、更具体的场景式汇报形式。

改革创新无止境。新征程上，龙华区目前正围绕党的二十大报告提出的“到2035年，基本实现新型工业化”的目标，持续在发展空间、“工业上楼”、数智化赋能等新路径上探索发力，积极推动实现龙华工业发展大提升，为高质量打造“数字龙华、都市核心”，高水平建设新兴产业高地和时尚产业新城，积极探索中国式现代化的“龙华实践”。